美聯邦融資機構首度開綠燈，加密貨幣可望納入房貸資產審核

美國房貸市場正在邁向數位資產融合的新時代。根據韓國媒體《首爾經濟》報導，於 2 月，美國貸款公司 Newrez 宣布，將接納部分加密資產作為申請房屋抵押貸款（Mortgage）時的可認定資產，涵蓋新屋購買、房貸再融資與投資房地產等用途，掀開「用比特幣(BTC)買房」的嶄新篇章。該政策依循了美國聯邦住宅金融局（FHFA）於 2023 年發布的最新指導原則，也是聯邦政府支持下的重要轉捩點。

根據該指引，房貸市場兩大支柱機構——房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）被要求研究將加密資產納入審核流程的可行性。兩機構主導美國房貸市場流動性，因此其政策走向被視為加密貨幣正式進入正規金融體系的關鍵一步。

當時，比特幣巨頭持有公司 Strategy 執行長邁可·塞勒（Michael Saylor）評論：「比特幣正式成為美國夢的一部分，將載入歷史。」

加密貨幣納入審核，有望降低年輕族群買房門檻

此次 FHFA 政策調整背後，並非單純為了擁抱創新科技，更是對當前住房困境的實務回應。FHFA 主席比爾·普爾特（Bill Pulte）表示，將加密資產納入評估，是一項「協助年輕族群實現長期穩定住房」的措施。

統計顯示，美國房屋自有率雖長年維持在 60% 至 70% 之間，但購屋者平均年齡從 2010 年的 39 歲劇增至 2025 年預估的 59 歲，反映年輕世代被排除在置產門檻之外。加上大型機構對住宅市場的佔有情況亦日益惡化，例如根據 2023 年資料，在亞特蘭大，高達 27% 的獨棟出租住宅為機構所有，孟菲斯與伯明罕更達 45% 與 37%。

CNBC 採訪中，普爾特強調：「加密資產可幫助更多具備財務潛力但排除於傳統體系外的年輕人跨入房地產市場。」而位於邁阿密的金融科技公司 Milo，也早在 2022 年推出以比特幣為擔保物、免變現資產的房貸方案。該公司執行長約瑟夫·魯佩納（Josip Rupena）指出，以往工作收入者若變現加密資產購屋，反而會承擔不必要的稅務負擔。

國家仍保守審查，加密房貸面臨風險與流動性門檻

儘管政策逐步開放，市場實務上仍處於早期試驗階段。就算房利美與房地美開始評估加密資產，其納入仍有限，且僅認可儲存在美國註冊交易所內的資產。此外，貸款機構須同步設計風險管理機制，以處理價格波動與資產折價（haircut）問題。

目前，僅有部分私人金融機構提供基於加密資產的房貸方案，並集中於點對點（Private Label）或高額貸款（Jumbo Mortgage）市場，對中小型貸款仍限制重重。

Whelan Global Advisors 主席查爾斯·威蘭（Charles Whalen）表示：「即便逐步開放，目前也僅限於比特幣，小型替代幣種（Altcoin）幾乎無法進入審核體系。」他補充，這類抵押貸款基於加密資產的風險，高度限制其在債券市場的再流通性，難以被房貸再證券化機構接受。

而另一道門檻即為「評價重折」（haircut）：即使申請人擁有一定數量加密貨幣，其審核價值常被大幅扣除，增加客戶貸款門檻。

政治角力影響制度整合，川普政府主導政策風向

加密資產進入房貸審查流程，不僅涉及金融技術調整，也深受政治風向左右。2023 年，普爾特公開表示，這項舉措是「川普總統推動美國成為全球加密資產領導國」願景的一部分。

Redfin 首席經濟學家達利爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）評論指出，FHFA 的策略與川普總統的政策主軸「使加密資產正常化」相符。但威蘭則認為，政策與其說基於市場需求，不如說出於政治動機。他指出：「這項政策由政治驅動甚於經濟理性。」

民主黨方面則對 FHFA 主席的角色表示疑慮。包含伊莉莎白·華倫（Elizabeth Warren）在內的參議員公開質疑，普爾特同時兼任兩大房貸機構董事長且推動加密政策，可能構成利益衝突，並指控其「將政治凌駕於金融穩定」。

作為回應，共和黨籍的懷俄明州參議員辛西婭·魯米斯（Cynthia Lummis）於 2025 年 7 月提出《21 世紀房貸法案》，希望將加密資產納入貸款審查的法律化。不過該法目前仍在參議院銀行、住房與城市事務委員會中審議，尚未進入立法程序。

威蘭對法案通過前景保持保留，指出：「房貸發放與加密貨幣價格波動存在時間差，對大型機構再出售房貸合約形成巨大風險。」

為解決住房問題，川普政府正積極提出一系列政策；白宮經濟顧問凱文·哈塞特（Kevin Hassett）建議，開放退休帳戶如 410(k) 用於支付頭期款，川普總統亦於 1 月 7 日宣布，將禁止大型機構集中購買獨棟住宅。

評論：加密資產正式納入房貸體系，為長期遭排斥的年輕投資人開出一線曙光，惟制度落地高度依賴政治意志與風險控管機制。若能妥善平衡創新與穩健，有望帶動房貸體系的世代轉型。